ブログ住宅ローン 住宅ローン控除と 繰り上げ返済どっちがいいの ？

私は2010年３５年SBIネット銀行から変動金利で借りた住宅ローンを2018年の今年、8年で完済します。

コツコツ繰り上げ返済をしてきました。

住宅ローン控除は10年間、年末の ローン残額の1%が控除される 仕組みです。

一方繰り上げ返済は ネット銀行の場合1円から手数料無料でいつでも繰り上げ返済が可能です。さてこの二つどっちを優先的にすればいいのという疑問を持つことが多いでしょう。私も実際思った 結論としては基本的には繰り上げ返済優先が得！期間短縮型で！

およそ利率0.64% が損益分岐点となる（ケースによるので、この数字を 完全に鵜呑みにはしないでほしい。私が調べた結果である）  住宅ローンを変動で借りたとしてその住宅ローンの利率が 0.65%以上であれば 繰り上げ返済を優先した方が良いのである。ただし1％以下の方は条件にもよりますのでご自分でもシュミレーションサイト等で計算してみてください。

下記の例（金利1％、毎月１万繰り上げ返済）だと、繰り上げ返済ありの方が「597,692円」お得だということになるのです。

「住宅ローン減税があるから住宅ローン減税が適用される10年間は繰り上げ返済はしない方が良い」と思っている方が少なくありません。

住宅ローンに詳しくない人が書いた本にすら、このようなことがかかれていることが珍しくありません。

しかし、これは全くのデタラメなのです。騙されてはいけません。

では、なぜ「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない」というのがデタラメなのか？きちんと試算したうえで検証してみたいと思います。

住宅ローン減税というものはどういうもの？

住宅ローン減税というのは、平成21年度税制改正から政府が景気刺激策の一環として住宅市場を活性化するために、住宅購入者に対して行った政策のひとつなのです。

景気を向上させるには、住宅市場の向上が一番手っ取り早いため、実質的な負担軽減策を導入したということなのです。

内容としては

「住宅ローンの借入残高の1.0％ × 10年間」を所得税から控除する

というものです。

一般住宅で居住年が平成26年4月～31年6月の方の場合は毎年40万円（10年で400万円）が最大控除額になります。

この借入残高の1.0％が控除されるという制度が

「じゃあ、借入残高は多い借り方が控除額が多くなるんだ。」

という誤解を与えてしまっているのです。

正確に言えば、借入残高は多い借り方が控除額が多くなるはその通りなのですが、繰り上げ返済をする場合にはそれ以外の部分にも目を向けて、総合的にお得度を考える必要があるのです。

「繰り上げ返済なし」＋「住宅ローン減税あり」の場合と「繰り上げ返済あり」＋「住宅ローン減税あり」の場合の返済額負担を試算して比較

ケース１

検証：繰り上げ返済あり・なしでの返済額負担比較

条件１：繰り上げ返済なし、3000万円、35年借入、金利1.0％（金利変動なし）の場合

居住年：平成26年度4月～29年度12月（2014年4月～2017年12月）一般住宅

条件２：繰り上げ返済あり（毎月1万円）、3000万円、35年借入、金利1.0％（金利変動なし）の場合

居住年：平成26年度4月～29年度12月（2014年4月～2017年12月）一般住宅

毎月1万円、期間短縮型の繰り上げ返済した場合

結果

住宅ローン減税による所得税の控除額は

• 繰り上げ返済なし ： 2,623,554円
• 繰り上げ返済あり（月1万円） ： 2,513,582円

繰り上げ返済なしの方が「109,972円」控除額が多くなる

支払利息は

• 繰り上げ返済なし ： 5,567,795円
• 繰り上げ返済あり（月1万円） ： 4,860,131円

繰り上げ返済ありの方が完済までの支払利息は「707,664円」安くなる

考察

住宅ローン減税の控除額の違いよりも、繰り上げ返済による利息支払いの減額効果の方が大きい！

前述の結果を見れば一目瞭然で

• 繰り上げ返済なしの方が「109,972円」控除額が多くなる
• 繰り上げ返済ありの方が完済までの支払利息は「707,664円」安くなる

ということは、繰り上げ返済ありの方が「597,692円」お得だということになるのです。

理由は簡単で

住宅ローン減税の1.0％よりも、繰り上げ返済をすることで元本を早く減らして完済までの支払利息の総額を引き下げる効果の方が大きい

ということなのです。

住宅ローンは借入残高に対して金利分の利息が発生します。金利1.0％（年率）の場合、住宅ローン減税の1.0％と同じため、損得が同じように感じてしまいますが、住宅ローンの返済は30年～35年と住宅ローン減税の10年よりも長期スパンになるため、元本を早めに減らしておいた方が30年～35年間分の利息が少なくなるメリットが大きいのです。

前述の試算では毎月1万円の繰り上げ返済にしていますが、これが1,000円で試算しても同じ結果になります。少なくとも、住宅ローン減税の適用割合が1.0％のままであれば、繰り上げ返済の方が断然お得なのです。

まとめ

住宅ローン減税よりも、住宅ローンの繰り上げ返済による支払利息の減額効果の方が大きいため、住宅ローン減税に気を取られずにできるだけ繰り上げ返済をする方がお得になる

のです。

住宅ローンの噂や人づてに聞いたことを鵜のみにせずに、実際に試算してみることが重要です。

ケース２

「早く繰上返済するほどお得」とよく言いますが、本当にそうなのでしょうか？

例えば3,000万円の住宅ローンを組んでいる方が「毎年100万円ずつ繰上返済する場合」と「10年後に1,000万円を繰上返済する場合」をシミュレーションして比較すると、次のようになります。

(1) 金利2％の場合

(2) 金利1％の場合

(3) 金利0.6％の場合

金利2％のときは早く繰上返済をした方が約70万円得になりますが、金利0.6％で比較するとむしろ早く繰上返済をすると17万円の損になります。

つまり、金利2％時代は「早く繰上返済するほどお得」が常識でしたが、固定金利でも1％台、変動金利なら1％未満もある現在では、早く繰上返済をするのが得とは限らないのです。

　住宅ローン控除とは、最大10年間、年末時点での住宅ローン残高の1％分の税金が安くなる制度です。

　つまり、残高が多いほど住宅ローン控除で減額される税金額は多いため、繰り上げ返済で住宅ローン残高が減ると、節税メリットも少なくなってしまうというわけです。

　繰り上げ返済するのなら早いほうが利息も浮くし、返済も早く終わるけど、ローン残高が減ると、住宅ローン控除も減ってせっかく税金が安くなるチャンスを最大限生かせない……ということでどちらを優先したほうがおトクになるのか、悩む方は少なくありません。

　そこで、ここでは返済期間の短縮は置いておき、経済的なメリットについて、金利1.5％と0.6％（固定金利）の2パターンで試算してみました。

　条件はいずれも借入金額は2000万円、35年返済、当初10年間の金利は変わらないものとし、住宅ローン控除は、全額利用できるものとします。また、繰り上げ返済は、いずれも期間短縮型を選択するものとします。

■ローン金利1.5％の場合

　コツコツ100万円を繰り上げ返済すると、途中の住宅ローン控除の金額は減るものの、10年後にまとめてドーンと繰り上げ返済するよりも39万円オトクになることが分かりました。

　では、金利0.6％の住宅ローンではどうなるでしょうか。

■ローン金利0.6％の場合

　金利0.6％で借りているときは、コツコツ繰り上げ返済するよりも、住宅ローン控除が終わる10年後にまとめてドーンと繰り上げ返済したほうが、21万円オトクです。

　先ほどの金利1.5％とは反対の結果になりました。

　住宅ローン控除は残高の1％分の税金を減額する制度だから、金利1％以上で住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除の減少額よりも、繰り上げ返済の利息軽減効果のほうが高いのです。

　ただし、借入金額が多く、所得税や住民税の減額になる住宅ローン控除のメリットを最大限受けることができていない場合は、金利が低いからといって住宅ローン控除のほうが必ず有利とは限りません。